Annuitätendarlehen

Finanzierungsformen

Wer einen Immobilienkredit aufnimmt, übernimmt eine Zins- und Tilgungsverpflichtung für meist sehr lange Zeit. Keine Frage: So ein Kredit muss gut überlegt sein und individuell angepasst werden. Denn wie eine optimale Finanzierung aussieht, hat viel mit dem allgemeinen Zinsniveau, der Persönlichkeit und den persönlichen – sich im Laufe der Zeit verändernden – Verhältnissen des Kreditnehmers zu tun. Wer sich die Entscheidung für oder gegen eine Kreditart erleichtern möchte, sollte sich einen Überblick über die Vor- und Nachteile der verschiedenen Finanzierungsmodelle verschaffen.

Der Standardkredit zur langfristigen Finanzierung von Immobilienkäufen ist das Annuitätendarlehen. Die durch den Kreditnehmer zu zahlende Rate besteht aus Zins und Tilgung und ist innerhalb des vereinbarten Zinsfestschreibungszeitraums gleich. Zu Beginn der Kreditlaufzeit ist der Tilgungsanteil in der Rate gering und der Zinsanteil hoch. Im Laufe der Kreditrückzahlung verschiebt sich das Verhältnis zu Gunsten der Tilgung. Bei Fälligkeit ist die Kreditschuld vollständig getilgt. Für den Kreditnehmer hat ein Annuitätendarlehen den Vorteil, dass er sich feste Raten über einen sehr langen Zeitraum sichert. Dies ist in Niedrigzinsphasen besonders vorteilhaft. Außerdem bedeutet die feste Rate eine verlässliche Kalkulationsgrundlage und einen Schutz vor höheren Belastungen durch veränderte Zinssätze. Diese Sicherheit hat aber natürlich auch ihren Preis: Die feste Rate begründet ein unkündbares Schuldverhältnis – der Kreditnehmer kommt nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig aus seinem Kreditvertrag heraus. Wer ein Annuitätendarlehen in Anspruch nimmt, sollte deshalb die Möglichkeit von Sondertilgungen in den Vertrag aufnehmen lassen. Dies entlastet auch für den Fall, dass das Zinsniveau deutlich sinkt: Eventuell ist es dann sinnvoll, den alten Kredit vorzeitig zu tilgen und einen neuen Kredit zu günstigeren Konditionen aufzunehmen. Aber Achtung: Bei der Kalkulation müssen alle anfallenden Gebühren, zum Beispiel auch die Vorfälligkeitsentschädigung, berücksichtigt werden.

STAATLICHE IMMOBILIENFÖRDERUNG

Der Staat fördert den Kauf oder Bau einer selbst genutzten Immobilie, die energetische Sanierung oder Modernisierung von Wohneigentum und den altersgerechten, barrierereduzierenden Umbau des Eigenheims oder auch der Mietwohnung. Vier Förderangebote ebnen den Weg zum Immobilieneigentum:

Arbeitnehmersparzulage

Die Arbeitnehmersparzulage kann mit der Steuererklärung beim Finanzamt beantragt werden. Sie erhält, wer als Alleinstehender über nicht mehr als 17.900 Euro zu versteuerndes Jahreseinkommen (Stand: 2011) verfügt. Für Verheiratete gilt der doppelte Betrag. Werden bis zu 470 Euro von Alleinstehenden bzw. 940 Euro von Verheirateten in einem Bausparvertrag pro Jahr angelegt, erhöht der Staat die Sparsumme um neun Prozent Arbeitnehmersparzulage.

Wohnungsbauprämie

Der Staat gewährt eine Wohnungsbauprämie in Höhe von 8,8 Prozent auf einen Bausparvertrag – maximal auf einen jährlichen Einzahlungsbetrag von 512 Euro bei Singles oder 1024 Euro bei Ehepaaren. Die Höhe der staatlichen Förderung liegt dann bei 45,06 Euro (Einzelperson) bzw. 90,11 Euro (Verheiratete) pro Jahr. In den Genuss dieser Förderung kommt, wer mindestens 16 Jahre alt ist, über einen Bausparvertrag verfügt und ein zu versteuerndes Jahreseinkommen von nicht mehr als 25.600 Euro als Alleinstehender oder 51.200 Euro als Ehepaar hat. Die Wohnungsbauprämie wird unabhängig vom tatsächlichen Erwerb einer Immobilie gewährt, sie ist aber an einen Bausparvertrag gebunden.

Eigenheim-Rentengesetz / Wohnriester

Das in einem Riester-Vertrag angesparte Geld kann vollständig in den Kauf oder Bau von Immobilien fließen, wenn diese zur Eigennutzung bestimmt sind. Auch Wohnriester kann zu Beginn der Auszahlungsphase aus einem Bausparvertrag für die Entschuldung einer selbst bewohnten Immobilie verwendet werden und auch der Kauf von Anteilen an Wohnungsgenossenschaften ist förderfähig. Die Höhe der staatlichen Unterstützung ergibt sich aus verschiedenen Bausteinen. So werden 154 Euro Grundzulage und 185 Euro Kinderzulage jährlich bzw. 300 Euro für ab 2008 geborene Kinder gezahlt. Außerdem werden Hypothekendarlehen mit gleich bleibender Ratenhöhe und Tilgungsleistungen gefördert. Weitere Vorteile sind steuerfreie Beiträge bis zum Ruhestand und der frei wählbare Besteuerungsmodus bei Renteneintritt.

Bundes- und Landesförderprogramme

Bundes- und Landesförderprogramme werden mithilfe der Hausbank bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vor Beginn der geplanten Maßnahme beantragt und in der Regel unabhängig vom Einkommen und der familiären Situation des Antragstellers gewährt. Die Art der Förderung erfolgt meist in Form eines zinsgünstigen und langfristigen Darlehens, gelegentlich auch als Zuschuss, der nicht zurückgezahlt werden muss. Förderarten, zeitliche Befristung, Einkommensgrenzen, Rückzahlungsmodalitäten und andere Merkmale sind in den Bundesländern unterschiedlich geregelt – für Laien eine schwer zu überblickende Vielfalt. Die Hausbank kennt den vorteilhaftesten Weg zur individuell günstigsten Förderung.